Housing un pilastro per il completamento del mercato unico

Da Strasburgo un cambio di passo storico per le politiche abitative in Europa

Il 10 settembre a Strasburgo nel suo discorso sullo stato dell'Unione all’assemblea plenaria del Parlamento Europeo, la presidente della Commissione Ursula Von der Leyen ha descritto la crisi dell'accessibilità degli alloggi in Europa come una vera e propria “crisi sociale” e ha promesso un'azione decisiva e incisiva da parte dell'Unione Europea. Il gabinetto del Commissario Dan Jørgensen è attualmente al lavoro nel redigere una prima bozza per un Affordable Housing plan. In questa fase propedeutica ad un nuovo inquadramento legislativo la Commissione sta raccogliendo e ascoltando attentamente le opinioni degli operatori di mercato e la società civile con una vasta operazione di consultazione in tutti i paesi dell’Unione. È importante sottolineare che Jørgensen é il primo Commissario europeo per l'edilizia abitativa e l’energia, due settori critici e cardini per il mercato unico, per la prima volta nella storia dell’Unione questi settori saranno ora coordinati direttamente da Bruxelles con un piano su vasta scala per tutti i 30 paesi e 450 milioni di cittadini del mercato unico. Durante il suo discorso, Von der Leyen ha confermato che la Commissione presenterà un piano europeo per l'edilizia abitativa accessibile all'inizio del prossimo anno. Il piano accelererà la costruzione di nuovi edifici, ristrutturerà le abitazioni esistenti e mirerà a porre fine al fenomeno dei senzatetto entro il 2030. Von der Leyen ha anche promesso di rivedere le norme sugli aiuti di Stato per stimolare gli investimenti pubblici in alloggi a prezzi accessibili e di regolamentare ulteriormente gli affitti a breve termine, concentrandosi sui mercati urbani e turistici in difficoltà. Queste iniziative rispondono alle crescenti richieste di intervento dell'UE, poiché la crisi del costo della vita rimane una delle principali preoccupazioni dei cittadini. Le politiche abitative rappresentano a loro volta un importante strumento di riscatto sociale, in grado di aiutare ogni singolo cittadino a realizzare le proprie aspettative future.

Una crisi sociale e abitativa strutturale che richiede una soluzione sistemica

L'inaccessibilità degli alloggi è una questione di grande preoccupazione nell'Unione europea (UE). Essa comporta insicurezza abitativa, difficoltà finanziarie e alloggi inadeguati. Inoltre, impedisce ai giovani di lasciare la casa dei genitori, incidendo sulla loro mobilità nel mercato unico e limitando le loro opportunità lavorative e di vita. Questi problemi incidono direttamente sulla salute e sul benessere delle persone, determinano condizioni di vita e opportunità diseguali e comportano un aumento dei costi sanitari, una riduzione della produttività e danni ambientali. Nell'ultimo decennio, la proprietà immobiliare nell'UE è diminuita complessivamente, soprattutto a causa del calo della proprietà immobiliare tra i giovani. Si è registrato un aumento degli europei che vivono in appartamenti, concentrati nelle città e nelle periferie. Allo stesso tempo, negli ultimi anni è diventato sempre più urgente migliorare l'efficienza energetica degli edifici al fine di risparmiare energia, ridurre le bollette dei cittadini e delle piccole imprese, affrontare la povertà energetica e raggiungere un patrimonio edilizio a emissioni zero e completamente decarbonizzato entro il 2050. Per raggiungere questi obiettivi, la direttiva sul rendimento energetico nell'edilizia (EPBD) richiede una ristrutturazione su larga scala del patrimonio immobiliare privato e pubblico europeo. Questa doppia sfida di fornire alloggi accessibili e sostenibili richiederà investimenti sostanziali da parte degli Stati membri, delle autorità locali e dei cittadini privati. Particolare attenzione dovrà essere prestata alle esigenze dei gruppi vulnerabili, tra cui le giovani generazioni che hanno un accesso limitato agli alloggi e gli anziani che sono proprietari delle loro case, ma che in molti casi possono avere un accesso limitato ai finanziamenti. In questo contesto, la pressione per realizzare un panorama abitativo più sostenibile e accessibile si combina con la necessità di costruire un percorso di inclusione sociale e investimenti strutturali. Affrontare queste sfide richiederà un ampio sostegno nazionale e internazionale, combinando sovvenzioni pubbliche e iniezioni di risorse del mercato dei capitali privati, potenzialmente supportate da una nuova serie di prodotti. Azioni combinate e coordinate da parte del settore pubblico e privato contribuiranno a garantire il potenziamento di politiche abitative efficaci e un più ampio accesso ai mercati dei capitali, favorendo lo sviluppo di opportunità globali per finanziatori e investitori a vantaggio dei consumatori. È in questo contesto, combinato con la crescente instabilità geopolitica, la disuguaglianza sociale e la volatilità dei mercati, che l'EMF-ECBC ha individuato la necessità di misure concrete e tangibili per i cittadini e di una leadership globale nell'attuazione delle migliori pratiche comuni di mercato che sosterranno uno sviluppo sostenibile e accessibile nel settore europeo dell'edilizia abitativa e nell'economia reale. Poiché il prezzo di mercato degli alloggi può essere adeguato aumentando l'offerta di alloggi, l'obiettivo primario dovrebbe essere la creazione di un maggior numero di unità abitative se si vuole ottenere un alloggio più accessibile nell'UE. E anche se molte persone potrebbero preferire possedere una casa di proprietà, è importante concentrarsi non solo sulla proprietà immobiliare, ma anche sugli alloggi in affitto. Anche la ristrutturazione di edifici vuoti e/o fatiscenti può contribuire al raggiungimento dell'obiettivo. È altrettanto importante che, nell'elaborazione di un nuovo quadro normativo e di nuovi modelli di finanziamento, si tenga conto delle diverse sfide nei singoli Stati membri e dei modelli già ben funzionanti. Gli istituti di credito ipotecari e i mercati dei capitali hanno svolto e continueranno a svolgere un ruolo cruciale e catalizzatore nel sostenere la transizione economica, fornendo i mezzi per rispondere alle esigenze locali, regionali e nazionali, in particolare per quanto riguarda l'accesso agli alloggi, con un'infrastruttura finanziaria europea globale che sostiene la leadership dell'UE nelle politiche ESG come modello finanziario geopolitico. In questo contesto, la progettazione di un ecosistema abitativo accessibile e sostenibile che sostenga i cittadini, gli investitori e gli istituti di credito rappresenta un'opportunità per generare modelli di crescita sia macroeconomica che microeconomica.

Un problema comune richiede una soluzione europea e globale integrata sui mercati dei capitali

Non solo l'Europa, ma il mondo intero deve affrontare una grave carenza di alloggi, la cui causa risiede in un semplice principio economico: la domanda supera l'offerta. Questo squilibrio ha portato a un aumento vertiginoso dei prezzi delle abitazioni, rendendo sempre più difficile per molte persone permettersi un posto dove vivere. Con l'aumento della popolazione urbana e delle pressioni economiche, l'urgenza di trovare soluzioni praticabili diventa sempre più pressante, soprattutto alla luce della transizione verso un'economia più verde, in cui oltre il 40% dell'inquinamento proviene dal settore edilizio. La crisi abitativa si manifesta in vari modi in tutto il mondo. Nelle grandi città, il costo della vita ha superato la crescita dei salari, con il risultato che una parte significativa della popolazione non è in grado di permettersi un alloggio adeguato. Affrontare la crisi globale degli alloggi richiede soluzioni innovative e un approccio globale collaborativo, e sempre più spesso il finanziamento degli alloggi è visto come una soluzione del settore privato globale per affrontare le sfide locali, regionali e nazionali.

La carenza di alloggi a prezzi accessibili in Europa è peggiorata dopo la crisi finanziaria globale e ancora di più dopo la pandemia di Covid, colpendo in particolare le città più grandi. Tale carenza di alloggi a prezzi accessibili evidenzia una crescente preoccupazione per l'uguaglianza sociale, la crescita economica e la produttività in Europa, poiché, tra l'altro, ostacola la mobilità dei lavoratori, la possibilità per gli studenti di completare la loro istruzione e la necessità dei più vulnerabili di possedere o affittare una casa o un appartamento a condizioni accessibili.

EMF ECBC un catalizzatore di idee e soluzioni con un effetto leva europeo e globale

Negli ultimi anni, a seguito di approfondite ricerche, analisi e attività di sensibilizzazione, l'EMF-ECBC, la Federazione Ipotecaria Europea, ha progettato un nuovo ecosistema integrato, europeo e globale, per il finanziamento degli alloggi. Questo ecosistema è stato concepito per fungere da catalizzatore delle decisioni di ristrutturazione delle famiglie e delle opportunità dei mercati finanziari. Un ecosistema di finanziamento immobiliare è la soluzione intelligente per attuare nuove best practice sostenibili che rispondano agli obiettivi delle politiche sociali e di sostenibilità. Infatti, la complessità e la profondità di queste sfide richiedono una risposta sistemica che affronti questioni economiche, finanziarie, ambientali e sociali fondamentali. Questa risposta sistemica dovrebbe concentrarsi sulla rapida mobilitazione delle risorse del settore pubblico e privato in modo coordinato e complementare.

Come Federazione Ipotecaria Europea (EMF-ECBC), siamo pronti ad assistere le istituzioni dell'Unione Europea condividendo conoscenze, analisi di mercato, best practice, cooperando e sostenendo l'agenda per l'edilizia abitativa con un approccio ecosistemico, apportando soluzioni in termini di accessibilità, efficienza energetica e ristrutturazione nei prossimi anni.

Adottando un approccio di “think-tank” e aderendo a una chiara struttura di governance del mercato globale, l'EMF-ECBC ha garantito un coordinamento attivo e l'attuazione di uno strumento operativo di mercato volto ad armonizzare procedure, standard, definizioni e soluzioni. In qualità di settore che rappresenta oltre 9.000 miliardi di euro di mutui ipotecari in essere, pari al 40% del PIL europeo.

La carenza di alloggi accessibili in Europa, in particolare nelle grandi città, è considerata una preoccupazione crescente in relazione alla crescita economica e alla produttività dell'Europa. Si intende almeno raddoppiare i tassi di ristrutturazione nell'UE abbattendo le barriere di lunga data alla ristrutturazione efficiente dal punto di vista energetico e delle risorse, nonché migliorando il riutilizzo e il riciclaggio. Entro il 2030, il settore delle costruzioni potrebbe vedere 35 milioni di edifici ristrutturati e fino a 160.000 nuovi posti di lavoro nel settore ecologico.

Con l'obiettivo strategico di aumentare gli investimenti privati nei settori dell'edilizia abitativa e della ristrutturazione, il settore è pronto a utilizzare un marchio di qualità europeo come punto di riferimento per le attività di vendita al dettaglio e di finanziamento, stabilendo così chiari criteri europei di accessibilità economica e un insieme di strumenti di dati che consentano all'intero settore di fornire una soluzione europea sostenibile e accessibile. L’iniziativa europea potrebbe fornire una tabella di marcia per l'edilizia abitativa in base alla quale un pool di garanzie pubbliche potrebbe sostenere le attività di mercato nella concessione di mutui immobiliari a mutuatari fragili come acquirenti della prima casa, giovani famiglie e anziani per la ristrutturazione. Per quanto riguarda i meccanismi di garanzia, più il pool è ampio e diversificato, più facile diventa gestire il rischio. Tali garanzie potrebbero essere collegate al marchio europeo dei mutui ipotecari, che inquadrerà le attività dei prestatori in un perimetro europeo chiaro, sostenibile e accessibile. L'uso combinato dei marchi europei per le attività al dettaglio e di finanziamento, insieme a un sistema di garanzia europeo, consentirebbe di:

• Creare un'iniziativa di mercato unico per migliorare l'accesso dei consumatori al credito, stimolare la domanda e l'offerta di mercato, garantire un'ampia gamma di opzioni e protezione per i cittadini e sensibilizzare alla sostenibilità e al cambiamento climatico
• Migliorerebbe i volumi di prestito per le PMI, le autorità locali e i cittadini, tutti attori dell'ecosistema abitativo globale
• Migliorerebbe la velocità di esecuzione e la qualità dei dati nella catena del valore dei mutui ipotecari con una soluzione digitale per consumatori, istituti di credito e investitori

Ispirandosi a programmi di garanzia nazionali di successo, come il Fondo Prima casa (IT), Prima / Noua Casa (RO), Spiti Mou (in greco “La mia casa”) (GR) , dove, sulla base di una garanzia statale iniziale, le banche hanno potuto concedere prestiti con un fattore di leva finanziaria di 10/12 volte.

Prendendo l'esempio dell'Italia, una garanzia statale di 500 milioni di euro ha generato 50 miliardi di euro di volumi di prestiti bancari con una probabilità di insolvenza dello 0,8% e ha semplificato l'accesso al credito per i mutuatari fragili, come gli acquirenti della prima casa, le famiglie a basso reddito e le giovani famiglie. Ciò ha aiutato le banche ad aumentare i volumi di prestiti ai mutuatari fragili grazie alla riduzione del rischio di esecuzione, ottimizzando al contempo le attività ponderate per il rischio (RWA). Si è trattato di un risultato importante:

1. Accessibilità: il fondo ha reso più facile per i giovani e le famiglie l'accesso alla proprietà immobiliare, soprattutto nelle città con prezzi immobiliari elevati.
2. Prestiti agevolati: fornendo prestiti agevolati, il fondo ha ridotto l'onere finanziario per chi acquista la prima casa, rendendo i mutui più accessibili.
3. Incoraggiamento a uno stile di vita sostenibile: molte iniziative nell'ambito del fondo promuovono case efficienti dal punto di vista energetico, contribuendo alla sostenibilità ambientale.
4. Impulso economico: facilitando l'acquisto di case, il fondo ha avuto un impatto positivo sul mercato immobiliare e ha stimolato i settori correlati, come l'edilizia e l'arredamento.
5. Sensibilizzazione e istruzione: il fondo ha sensibilizzato l'opinione pubblica sulle opportunità di acquisto di una casa e ha fornito risorse educative per orientarsi nel processo di acquisto.

Verso un nuovo ecosistema di opportunità

Il settore ipotecario è pronto a sostenere una svolta europea nelle politiche abitative, un tassello fondamentale nella costruzione del mercato unico fornendo alle famiglie e alle nuove generazioni un vettore cruciale per l’accesso a soluzioni abitative dignitose migliorando le loro aspettative di crescita e inclusività sociale. In questo nuovo, difficile contesto sociale e geopolitico il sistema finanziario non solo fornisce risorse per l’accesso ad un bene primario, la casa, ma rappresenta un ascensore sociale, un vettore di crescita economica, coesione e integrazione sociale per la costruzione del mercato del lavoro comune e integrato. La nuova iniziativa europea, un ecosistema di valori e opportunità, vuole assicurare ad ogni cittadino la possibilità di integrarsi in una nuova realtà abitativa cogliendo al meglio le opportunità per il proprio futuro.