Rigenerare con misura: valutare l’impatto delle trasformazioni urbane

Trasformare la città significa produrre effetti che eccedono la produzione di beni immobili destinati al mercato. I progetti del real estate mutano le funzioni urbane, le relazioni tra spazi e comunità, le opportunità per chi abita quartieri e città e, con esse, il valore che il progetto genera per chi vi opera e per chi quei luoghi li vive. Ogni trasformazione urbana mobilita interessi diversi: sviluppatori, investitori, amministrazioni pubbliche, cittadini e comunità locali. Ciascun soggetto attribuisce al progetto valori in parte differenti, ma tutti hanno bisogno di strumenti capaci di rendere leggibili gli impatti generati.

Sviluppatori e investitori devono comprendere il valore prodotto dall’investimento; le amministrazioni valutare le ricadute sulla città; cittadini e comunità riconoscere i benefici e i costi sul territorio. Tale esigenza riguarda soprattutto i progetti di rigenerazione urbana, che incidono sulle relazioni tra luoghi, funzioni, servizi e spazio pubblico. Il valore prodotto non si riduce al solo incremento del valore immobiliare: se il progetto persegue obiettivi economici, sociali e ambientali, allora anche i suoi risultati devono essere valutati con valori in grado di restituire benefici e costi per tutti i soggetti interessati.

La valutazione, in questa prospettiva, non costituisce un adempimento aggiuntivo né uno strumento di comunicazione da attivare a progetto concluso, ma deve accompagnare il processo decisionale fin dalle prime fasi, quando è ancora possibile intervenire sul programma funzionale, sul disegno degli spazi e sulle relazioni con il contesto. Ignorarla significa esporsi a un dialogo più difficile con le amministrazioni, a una conversazione con la comunità più impegnativo; e da ultimo ma non ultimo, a un accesso più limitato ai capitali orientati all'impatto e a una due diligence ESG più debole.

La difficoltà consiste nella misurazione. Gli impatti economici, sociali e ambientali si manifestano in tempi diversi e interessano stakeholder differenti. Alcuni sono facilmente osservabili, come la superficie a verde o il numero di alloggi sociali realizzati; più complesso è valutare quelli sulla salute, sulla coesione sociale o sull'occupazione. Non è una difficoltà nuova: la valutazione dell’impatto sociale affonda le proprie radici negli anni Sessanta. Nei paesi dell’Unione europea, nel 2012, il Groupe d'Experts de la Commission sur l'Entrepreneuriat Social della Commissione ha contribuito a definire le fasi, oggi ampiamente condivise, del processo per valutare gli impatti di piani e progetti. Resta invece aperta la scelta dei metodi e degli indicatori più adatti ai diversi contesti. C’è solo l’imbarazzo della scelta: la letteratura scientifica ha individuato oltre cento procedimenti per la valutazione dell'impatto sociale e ambientale di piani e progetti.

Utile allora mettere un po’ di ordine. Gli strumenti disponibili possono essere ricondotti in due ambiti. I metodi multicriteriali, come la Multi-Criteria Analysis, combinano indicatori qualitativi e quantitativi per rappresentare e valutare dimensioni diverse dell'impatto, offrendo una lettura articolata ma meno immediata da sintetizzare. I metodi monetari, come la Cost-Benefit Analysis, il Local Multiplier 3 e il Social Return on Investment (SROI), traducono invece gli impatti in valori economici comparabili con il capitale investito, più vicini al linguaggio di sviluppatori e investitori.

I due possibili percorsi, quello a criteri multipli oppure quello che sintetizza tutti gli impatti con valori monetari, non sono in generica competizione. Il primo può rappresentare con maggiore dettaglio la complessità degli impatti e consente un dialogo più ricco con la comunità, mentre il secondo ha il vantaggio di tradurre l’insieme degli impatti in un linguaggio - quello dell’economia e della finanza - pienamente condivisibile con gli investitori. Per il settore immobiliare questo passaggio è essenziale, perché senza di esso l'impatto rischia di restare separato dalle scelte progettuali e dagli investimenti.

In questo quadro, lo SROI assume un ruolo centrale: esprime il valore sociale, ambientale ed economico generato, in rapporto alle risorse impiegate. Un rapporto di 3:1 indica che ogni euro investito genera tre euro di valore sociale.

L’indice richiede di individuare gli stakeholder coinvolti nel progetto, di ricostruire la catena di causa-effetto tra le attività previste e i cambiamenti che generano e di tradurre questi cambiamenti in un valore monetario tramite proxy finanziarie. Verifica inoltre l'addizionalità, distinguendo gli impatti attribuibili al progetto da quelli che si sarebbero verificati comunque, attraverso opportuni correttivi di carattere tecnico come la misura dei parametri deadweight, attribution, displacement e drop-off.

Lo SROI non sostituisce gli indicatori finanziari tradizionali, ma li integra, permettendo di includere gli obiettivi d'impatto nelle decisioni di investimento. Spazi verdi, servizi di prossimità e funzioni culturali, tradizionalmente considerati costi o oneri dovuti all'amministrazione, diventano elementi capaci di rafforzare qualità e attrattività del progetto nel tempo.

La scelta degli outcome e delle proxy ha un margine di discrezionalità, e richiede competenze e una raccolta dati programmata fin dall'avvio. Una maggiore codificazione per il settore immobiliare potrebbe rendere i risultati più replicabili e comparabili.

Un esempio chiarisce il punto. A parità di risorse, una trasformazione potrebbe investire in un’infrastruttura per la mobilità oppure in un parco. Vicino a una stazione potrebbe prevalere il valore legato all’accesso al lavoro e ai servizi; in un quartiere privo di spazi pubblici, quello prodotto dal parco sulla salute e sulla coesione sociale. La valutazione consente quindi di capire non soltanto quale intervento generi più valore, ma quale risponda meglio ai bisogni del territorio.

Per il settore immobiliare, valutare l’impatto sociale significa adottare una visione del valore che supera la trasformazione fisica e si estende lungo l’intero ciclo di vita del progetto, attraverso gli spazi, i servizi, il lavoro e le relazioni attivate nel territorio. È un cambio di prospettiva che chiama in causa la triade di Ronald Cohen: una valutazione autenticamente integrata deve porre l’impatto, insieme al rischio e al rendimento, al centro delle decisioni economiche. Il settore immobiliare, per la sua capacità di trasformare lo spazio in cui viviamo, ha ogni ragione per esserne protagonista. E non spettatore.

Riferimenti
Cohen, R. (2025) Impact: Reshaping Capitalism to Drive Real Change. London: Penguin Random House.