La misura del valore nel RE oggi

Ma facciamo un rapido ripasso.

Negli ultimi 20 anni, le certificazioni energetico-ambientali (LEED, BREEAM, WELL) hanno giocato un ruolo cruciale nella diffusione della cultura della Sostenibilità in Italia. Poi è arrivata la ESG che, a distanza di 6 anni, sembra essere diventata una Caverna di Platone:

• la "E" viene ancora data per scontata! e tocca ripartire dalla D di Decarbonizzazione...
• la "S" mi sembra sia ancora quella di "Sirena di Ulisse";
• la "G" ha tratto dei benefici e si sono costruiti dei processi migliorabili ma virtuosi.

Nessuno ne può più di sentire nominare l’ESG, quindi non la menzioneremo più; ma questo non significa che essa non abbia giocato un ruolo importante per resettare le coscienze e guidare meglio gli investimenti.

Andiamo dunque a rispolverare la triple bottom line (People, Profit, Planet - PPP), antesignana delle 3 lettere che tutti sono stufi di pronunciare, e a fissare dei chiodi per proseguire la scalata alla Sostenibilità in chiave realistica:

1. I +1,5°C sono stati già superati nel 2024, oggi si guardano solo gli scenari di stranding point a +2°C; e non è difficile immaginare che anche quelli arriveranno prima del previsto;
   Non stiamo superando una tempesta - ricordate il film ARMAGEDDON? lungi da me voler fare la fine di Bruce Willis, il mondo non finirà nel 2035 né nel 2050 però dobbiamo essere realisti: potrebbe essere molto peggio di oggi;
2. Il rischio climatico non è l’unico rischio da scongiurare;
3. Oggi siamo più preparati di ieri, la Sostenibilità ha una cornice più definita di regole e di buone pratiche;
4. L’attenzione su questi temi è ai massimi livelli e coinvolge, seppur in modo ancora preliminare, anche le decisioni politiche (seppur spesso in modo discutibile);
5. Si parla di sostenibilità anche nel settore Pubblico, non più solo nel CRE;
6. La consapevolezza dell’importanza di certe tematiche è arrivata oggi in tutte le case;
7. La qualità media dei progetti è aumentata;
8. La domanda di sostenibilità è oggi direttamente associata al valore di un asset, che sia per un Fondo immobiliare che si misura sul GRESB o che sia il mutuo “green” per un appartamento;
9. Abbiamo i primi esempi realizzati, seppure spesso migliorabili, di nuove declinazioni della socialità e del senso di comunità;
10. Già si cercano le nuove metriche per definire una qualità di un edificio a prova di futuro (e quindi di valori ancora maggiori).

Rimaniamo quindi realisticamente positivi, i progressi sono evidenti ma occhio al dirupo dietro l’angolo: le certificazioni non sono superate, si sono evolute e rimangono, oggi più che mai, strumenti fondamentali per fornire dati oggettivi e guidare progetti di riqualificazione e sviluppo, non solo in ambito edilizio ma, finalmente, su scala urbana. Offrono un linguaggio internazionale per investitori e occupiers, e misurano sia lo stato dell'arte che l'innovazione.Su tutti e 3 i fronti.

Tuttavia, ci sono delle ombre:

• Non tutti gli immobili certificati sono realmente sostenibili, non sempre si usano gli strumenti adeguati.
• È importante concentrarsi su contenuti e azioni concrete piuttosto che sulla sola produzione di documentazione.
• I protocolli di certificazione si evolvono e, insieme ad altre piattaforme di elaborazione dati permettono, a chi ne ha le competenze, una consulenza olistica che va oltre il semplice "tick the box".

Oggi affrontiamo complessità sempre maggiori ma possiamo mettere in campo soluzioni per abbattere le barriere e sviluppare un approccio che non sia solo di “compliance” formale o di mero risk management.

Non essendoci un framework comune ma solo principi guida (SFDR o Tassonomia), ogni Asset Manager/Investitore si è costruito la propria risposta che spesso si è rilevata troppo rigida e di difficile applicazione nella pratica.

Oppure sono semplicemente limitate e/o limitanti.

Le competenze diventano quindi un tema cruciale, così come la cultura profonda della sostenibilità ancora troppo poco diffusa, anche solo nella stessa filiera del RE.

È necessaria dunque una maggiore consapevolezza ed una capacità di legame tra “azioni” di sostenibilità nel ciclo di investimento e misurazione del “valore” (es. processo di letting, valutazioni, PM, FM…).

Il vero valore non si ottiene compilando tabelle, ma ricercando elementi che diano identità e valore agli spazi costruiti.

Ecco alcuni esempi per ogni asset class:

• I&L: La certificazione è diventata un must-have, ma il consumo di suolo è aumentato. È necessario introdurre obblighi o incentivi per rendere i magazzini quantomeno energeticamente autosufficienti e integrare sistematicamente le NBS.
• Office: Una certificazione da sola non basta più. È necessario un approccio basato sulle performance continuative e l'uso di tecnologie innovative, soprattutto a supporto di gestione e manutenzione. In particolare a beneficio del comfort, benessere e socialità degli occupanti.
• Residenziale: I costi e i consumi aumentano nonostante le alte classi di efficienza energetica. Sarebbe opportuno introdurre, come già accade in altri Paesi UE, l'obbligo di quantificazione dell'embodied carbon e l'adozione sistematica di pratiche Cradle to Cradle.
• Hospitality: Mancano offerte di prodotti sostenibili che offrano un'esperienza concretamente green e innovativa agli utenti finali. Basti solo pensare alla qualità dell'ambiente interno (IEQ) e alla gestione delle acque.
• Retail: I centri commerciali potrebbero diventare veri hub dI ESG e Sustainability, magari integrando le NBS e diventando luoghi identitari per le community. Autosufficienti come una nave da crociera spiaggiata.

Una parola per sintetizzare di quali strumenti deve dotarsi il mercato per rimuovere gli ostacoli e su cosa lavorare per la percezione del valore della sostenibilità per favorire lo sviluppo sostenibile dell’ambiente costruito è "contaminazione".

In conclusione: le certificazioni continueranno a evolversi e, insieme a un uso appropriato delle piattaforme di elaborazione e restituzione dati, permetteranno una consulenza olistica che consentirà di generare ulteriore valore. Non si tratta solo di compilare documenti, ma di creare spazi costruiti con identità e qualità, anche chiedendo ai progettisti, Architetti in primis, un maggiore sforzo. Possibilmente alla ricerca dell'eccellenza e, in fin dei conti, della bellezza.