Costruire valore, generare vita: la biofilia come nuova frontiera per il real estate del futuro

Si delinea così una distinzione netta, ma complementare, tra due tempi del real estate: il primo, operativo, che va dal progetto alla consegna dell’immobile; il secondo, culturale e sociale, che comincia dopo, quando l’edificio deve inserirsi armoniosamente nel territorio, contribuendo al paesaggio, alla qualità urbana e al benessere di chi lo vive.

In questo secondo tempo si fa spazio un concetto sempre più strategico: la biofilia. Intesa come connessione naturale tra uomo e ambiente, la biofilia diventa oggi uno strumento progettuale e una leva di valore immobiliare. Lo confermano le evidenze scientifiche, che mostrano come la presenza di verde urbano incida sul benessere psicofisico, riduca l’inquinamento e mitighi gli effetti del cambiamento climatico. Ma lo conferma anche il mercato: edifici biofilici sono più desiderabili, più vivibili, più resilienti — quindi, più performanti nel tempo.

Ne parliamo con Daniele Guglielmino, Vicepresidente Vicario dell’Accademia Italiana di Biofilia e CEO di GET S.r.l., per capire come i principi della biofilia possano guidare lo sviluppo immobiliare verso un futuro in cui gli edifici non siano più semplici contenitori, ma veri attivatori di vita. Perché costruire oggi, significa prendersi cura non solo del “prodotto finale”, ma della relazione continua tra lo spazio costruito, il genius loci e la comunità che lo abita.

Biofilia e Progettazione Urbana: un cambio di paradigma

Daniele, come definiresti oggi il ruolo della biofilia nel contesto della progettazione urbana contemporanea?

La crescente concentrazione della popolazione all’interno di contesti edificati ed urbani rischia di affievolire il rapporto uomo-natura. Si tratta di un trend in aumento, infatti secondo una relazione delle Nazioni Unite (ONU), l’espansione della popolazione prevista nei prossimi anni sarà assorbita in larga misura dalle aree urbane, contesti caratterizzati da elevate esigenze energetiche e significative emissioni di CO₂. Inserire elementi naturali all’interno della progettazione urbana diventa più di una scelta estetica, si tratta di ripensare al modo in cui costruiamo le nostre città, mettendo al centro il benessere delle persone e l’equilibrio con l’ambiente. Inserire la natura nei contesti urbani infatti apporta dei benefici pratici che riguardano gli aspetti ambientali, sociali, psicologici ed economici come: il miglioramento della qualità dell’aria, la valorizzazione della biodiversità, lo sviluppo di un maggior senso di comunità e appartenenza, … Il ruolo del Biophilic Design diventa un elemento strategico del progetto che permette di ottenere città più sane, resilienti ed inclusive.

Perché è sempre più urgente adottare un approccio interdisciplinare alla pianificazione degli spazi urbani?

Adottare un approccio interdisciplinare alla pianificazione degli spazi urbani è ormai imprescindibile perché le decisioni progettuali devono rispondere simultaneamente a pressioni climatiche, sociali ed economiche che si influenzano a vicenda. In particolare, l’integrazione dell’analisi di rischio fisico climatico―basata su modelli che simulano inondazioni, ondate di calore, innalzamento del livello del mare, subsidenza e incendi―ha spostato l’asticella della complessità:

• Prevedere l’esposizione – Climatologi e data scientist forniscono scenari probabilistici che, attraverso metriche come il Climate Value at Risk (CVaR) o gli hazard maps ad alta risoluzione, quantificano le perdite attese lungo il ciclo di vita di edifici, infrastrutture e servizi urbani.
• Trasformare il dato in progetto – Ingegneri idraulici, strutturisti e architetti traducono tali output in requisiti tecnici (quote di sicurezza, materiali resilienti, reti verdi blu, soluzioni basate sulla natura) che riducono la vulnerabilità fisica degli asset e dei quartieri.
• Valutarne la fattibilità socio economica – Urban economist, sociologi e policy maker pesano costi, benefici distributivi e impatti sulla coesione sociale, assicurando che gli interventi di resilienza non generino nuove disuguaglianze ma, al contrario, migliorino l’accessibilità e la qualità della vita.
• Garantire la compliance e l’attrattività finanziaria – Esperti ESG e investor relations allineano i progetti ai framework TCFD, CSRD e GRESB, dimostrando ai capitali istituzionali che la città riduce il proprio rischio sistemico e preserva valore nel lungo periodo.

Senza questa osmosi disciplinare, i piani urbani rischierebbero di sovrastimare le capacità degli ecosistemi urbani di assorbire stress climatici, sottostimare le ricadute sociali delle scelte di adattamento o mancare di solidità finanziaria.

Benefici ambientali e sociali con ritorni concreti

Secondo le vostre ricerche, un aumento del 10% della copertura verde riduce del 4% il rischio di depressione. Quanto incide questo tipo di dato sulla qualità abitativa percepita da chi acquista o investe in un immobile?

Il verde urbano non incide solo sul benessere individuale, ma ha ricadute — misurabili — sull’intero tessuto sociale:

• Coesione di comunità. Ricerche longitudinali indicano che nei quartieri con parchi di prossimità gli indici di “neighbourhood cohesion” sono in media più alti del 15 %: le persone si salutano di più, presidiano le strade e attivano reti di mutuo aiuto (University of Exeter, 2023).
• Inclusione e risparmi sanitari. Una review su 83 casi di nature based solutions mostra che oltre il 70 % degli interventi è cost effective e, in un terzo dei casi, taglia fino al 6 % la spesa sanitaria locale legata a patologie cardio respiratorie e a disturbi dell’umore (Asensio et al., 2024).
• Sicurezza percepita. Laddove le strade sono alberate o i lotti abbandonati vengono rinaturalizzati, i reati contro la persona calano fra il 5 % e il 9 %: migliore sorveglianza naturale e senso di cura del luogo disincentivano vandalismo e violenza (Donovan & Prestemon, 2010).
• Giustizia ambientale. Aggiungere copertura arborea nei quartieri più caldi raffredda l’isola di calore urbana di circa 2 °C, con benefici diretti per anziani e famiglie a basso reddito che non dispongono di climatizzazione domestica (Wang et al., 2024).
• Qualità di vita percepita. L’indagine “Quality of Life in European Cities 2023” della Commissione UE ci dice che oltre il 75 % dei cittadini è soddisfatto di parchi e giardini; la quota supera l’85 % nelle città dove il verde è realmente accessibile a piedi. In pratica, la presenza di alberi e spazi naturali entra nella top three dei fattori che fanno “sentire bene” un quartiere, più ancora del numero di negozi o di servizi.

In che modo la presenza di spazi verdi impatta sulla qualità dell’aria e sulla mitigazione del calore urbano, e come questi aspetti si traducono in vantaggi tangibili per chi sviluppa immobili residenziali o direzionali?

La presenza di spazi verdi (parchi, giardini, …) impatta sulla qualità dell’aria attraverso l’assorbimento di inquinanti gassosi (come NO₂, SO₂, O₃) e di particolato atmosferico, fungendo da filtri naturali. Un altro beneficio è la mitigazione dell’isola di calore urbano (ICU) tramite l’evapotraspirazione e l’ombreggiamento. Mitigando le temperature locali si ha la possibilità di rendere l’ambiente più gradevole e contribuire alla riduzione del consumo energetico per il raffrescamento degli edifici. Per gli stakeholders che sviluppano immobili residenziali o direzionali questi vantaggi si traducono in aumento del valore degli immobili e diminuzione dei costi operativi.

Il verde come asset immobiliare

Oltre ai benefici per la salute, quali sono gli impatti economici e di mercato per chi investe in progetti immobiliari che integrano la natura in chiave biofilica?

Gli effetti sono tutt’altro che marginali. La meta analisi di Bockarjova et al. (Environmental Science & Policy, 2020), che ha esaminato 37 studi in dodici Paesi, dimostra che avvicinare un’abitazione a un parco o incrementare di circa il 10 % la copertura verde può generare un premio di prezzo fino al 10 12 % sul valore di vendita. Questo riscontro — il premium di mercato e l’elevatissima soddisfazione degli abitanti — mostrano che il dato clinico “+10 % di verde = –4 % di rischio di depressione” viene già internalizzato dagli acquirenti e dagli investitori come indicatore di qualità abitativa: il verde non è un semplice abbellimento estetico, ma un asset che migliora salute, comfort micro climatico e resilienza dell’immobile. In pratica, chi sceglie dove vivere o allocare capitali riconosce nel verde un fattore di benessere tangibile e, di conseguenza, è disposto sia a pagare di più sia a preferire quelle soluzioni che lo garantiscono in modo strutturale.

Possiamo dire che la biofilia contribuisce a un incremento del valore immobiliare, della desiderabilità dell’immobile e della sua resilienza nel tempo? Ci sono dati o casi studio a supporto di questa visione?

L'integrazione del Biophilic Design ha come obiettivo principale la progettazione di edifici più resilienti, capaci di fronteggiare le sfide ambientali future. Oltre a migliorare la sostenibilità, questa filosofia progettuale comporta vantaggi collaterali, quali un incremento del valore dell'immobile e una riduzione dei costi operativi, grazie a una maggiore efficienza energetica e a una gestione ottimizzata delle risorse. Secondo il Green Building Council Italia l’aumento del valore degli immobili certificati LEED, che integra anche la visione biofilica, è riconosciuto tra il 7% e l’11% rispetto agli immobili senza certificazioni . Inoltre, una ricerca condotta da REbuild Italia ha rivelato che l’effetto della certificazione non riguarda solo la valorizzazione degli immobili, ma influisce anche sui tempi di commercializzazione. Lo studio, effettuato sul mercato milanese, mostra infatti un notevole miglioramento nei tempi di vendita o locazione delle superfici destinate ad uso terziario per gli immobili certificati.

Sfide, strumenti e prospettive

Quali strumenti o certificazioni (come LEED, WELL, BREEAM) supportano l’integrazione della biofilia nei progetti edilizi?

Le certificazioni LEED®, WELL™ e BREEAM® offrono linee guida solide per integrare il biophilic design in un progetto edilizio, ma ciascun protocollo lo inquadra in aree tematiche diverse: la scelta va quindi tarata sugli obiettivi specifici dello sviluppatore.

• LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). La biofilia non ha un credit dedicato, ma rientra in più categorie di rating:
  • Sustainable Sites (p.e. Site Development – Protect or Restore Habitat),
  • Indoor Environmental Quality (Quality Views, Daylight),
  • Innovation (crediti “pilot” su Biophilic Design).
• WELL Building Standard. Il protocollo pone il rapporto ambiente costruito–salute umana al centro, trattando la biofilia in modo espresso nel Mind Concept (v2: M02 Enhanced Mind and Response; v1: Feature 88 Biophilia I e Feature 100 Biophilia II). Le strategie verdi vengono valutate per la loro capacità di ridurre stress, migliorare l’umore e aumentare produttività e comfort degli occupanti.
• BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). L’integrazione di elementi naturali è incoraggiata in due categorie:
  • Health & Well being (parametri di vista, luce diurna, comfort),
  • Land Use and Ecology (p.e. Biodiverse Landscaping, Ecological Enhancement).
  BREEAM premia l’uso di vegetazione, spazi esterni fruibili e soluzioni che migliorano qualità dell’aria interna, comfort termico e benessere psicologico, contribuendo al valore estetico e funzionale del progetto.

Che ruolo possono giocare gli sviluppatori immobiliari nel promuovere un modello urbano più sostenibile e centrato sul benessere delle persone?

Gli sviluppatori immobiliari rivestono un ruolo strategico nella transizione verso modelli urbani più sostenibili, in quanto hanno la possibilità di integrare soluzioni ambientali e progettuali avanzate già nelle fasi iniziali del processo edilizio. Per farlo in modo efficace, è fondamentale mantenersi aggiornati sulle innovazioni tecnologiche e collaborare con professionisti specializzati attraverso un approccio interdisciplinare. Questo consente di definire strategie mirate in funzione delle caratteristiche del sito, delle esigenze degli stakeholder e della destinazione d’uso dell’immobile. In questo contesto, gli sviluppatori possono diventare attori chiave nel promuovere ambienti costruiti orientati alla sostenibilità e al benessere delle persone.

L’Accademia Italiana di Biofilia sta lavorando a proposte concrete per facilitare questo dialogo tra progettisti, istituzioni e operatori del real estate?

L’impegno dell’Accademia Italiana di Biofilia per i temi di ricerca, formazione e promozione culturale riguardo la possibilità di offrire proposte concrete per integrare strategie di biofilia all’interno dei progetti e facilitare il dialogo tra i diversi stakeholders è sempre attivo. L’Accademia si propone di sensibilizzare professionisti, imprese e istituzioni sull’importanza di progettare spazi che favoriscano il benessere umano attraverso la connessione con la natura, promuovendo un approccio interdisciplinare che integra architettura, neuroscienze, psicologia ambientale e sostenibilità. Pertanto è costantemente all’opera per trovare soluzioni innovative e proporre momenti di scambio tra i diversi attori del real estate.