Il ruolo del real estate in un possibile futuro distopico

Cambia il mondo e la struttura stessa della società, così come le regole che la governano. Per il real estate è vitale prendere coscienza dei profondi mutamenti in atto nella vita delle persone per agire con un approccio strategico che tenga conto dei macro trend che si stanno affermando.

In Italia, negli ultimi decenni, il real estate si è sviluppato come un insieme di operazioni immobiliari guidate da piani regolatori più o meno strategici e occasioni di profitto per le società immobiliari. Tranne alcune eccezioni, si è sottostimata l’importanza del “fiume carsico” dei cambiamenti sociali e dei conseguenti riflessi sul mercato: diversi target e bisogni da soddisfare.

Si operava con un orientamento al prodotto: la priorità non è il bisogno del cliente, ma la capacità tecnica di creare un prodotto di livello adeguato al prezzo. Si costruisce un palazzo e poi le persone lo abiteranno, adattandosi. Anche se tale orientamento è stato abbandonato da decenni in tutti i settori, il settore immobiliare ha retto perché la società era più statica: i cambiamenti erano meno profondi e agivano molto più lentamente. Si potevano soddisfare i clienti con meno variazioni dell’offerta e le operazioni immobiliari generavano profitti, al di là di qualche anno di crisi del mercato.

Dagli anni ’90, nello sviluppo delle operazioni immobiliari si sono utilizzati maggiormente strumenti e metodi di marketing, dando più attenzione alla soddisfazione dei clienti. Tale orientamento al mercato, però, era applicato solo alla singola operazione e riferito ad una zona territorialmente limitata. Una volta rispettati i vincoli urbanistici, gli operatori potevano agire seguendo solo il loro piano, senza coordinarsi con altri attori del settore.

I cambiamenti sociali di oggi, invece, richiedono un approccio sistemico. Per il real estate è una sfida nel contempo stimolante e preoccupante, perché necessita di piani strategici condivisi tra la politica, che ha carenze di competenza, e il settore immobiliare, che non agisce sempre con compattezza.

Un approccio sistemico avrebbe evitato la drammatica situazione di Milano. La mancanza di un’analisi dei cambiamenti sociali e di una conseguente strategia di sviluppo della città, ha portato alla nascita di progetti immobiliari che, al di là del loro singolo valore, sono risultati un insieme di azioni tattiche incoerenti e incuranti del contesto sociale. Scellerate politiche fiscali, hanno poi attirato i ricchi a scapito del ceto medio. Come sempre, scelte tattiche avulse da una strategia generale conducono a situazioni negative. Milano ha cambiato la sua natura: non più città del lavoro, ma città della rendita. Da esempio di efficienza a forte rischio di inefficienza, dato che le persone che la fanno funzionare non possono più permettersi di vivere a Milano.

È necessario rovesciare il processo. Si immagina quale mix di abitanti può essere sostenibile (variabile indipendente) e si ragiona su quali operazioni immobiliari possano venire incontro alle esigenze delle persone (variabile dipendente).

Un nuovo ruolo del real estate, appare più urgente perché viviamo una fase storica in cui le sensazioni e le idee sul futuro che ci aspetta non sono così rassicuranti come un tempo. Alessandro Manzoni ha scritto: “Non sempre ciò che viene dopo è progresso” ¹. Per lo scrittore il progresso non è un concetto lineare o automatico e non porta necessariamente a un miglioramento della condizione umana o della società. A volte, ciò che sembra avanzamento può portare a conseguenze negative o indesiderate.

L’idea di progresso come un processo di miglioramento continuo, in cui le società e le conoscenze umane si evolvono verso livelli superiori di complessità e benessere, ha radici antiche.

A partire dagli anni '60 e '70, la crisi ecologica, le guerre e le nuove forme di totalitarismo hanno messo in discussione la visione ottimistica del progresso fino ad arrivare ad oggi, con la consapevolezza che lo sviluppo ha senso se sostenibile.

Molte persone sono preoccupate per l'impatto di fenomeni globali, immaginando un futuro distopico La distopia è vista come l'opposto dell'utopia, che descrive i contorni di una società ideale, superiore e più giusta. La distopia è la rappresentazione di una realtà immaginaria del futuro, ma prevedibile sulla base di tendenze del presente percepite come negative, in cui viene presagita un'esperienza di vita indesiderabile o spaventosa.

Per esempio, uno dei temi che divide le persone sul futuro è l’Intelligenza Artificiale. Ci sono gli entusiasti, che vedono solo i benefici dell'AI e credono che l'umanità si adatterà, bollando come luddisti coloro che esprimono dubbi sull’impatto dell’AI sul mondo del lavoro. Poi ci sono i preoccupati, che temono un futuro distopico in cui l’AI risolverà molti problemi alle persone, ma ne creerà di nuovi che richiederanno soluzioni collaborative. Questa si che è un‘utopia: basta vedere l’incapacità politica di affrontare efficacemente le recenti crisi internazionali.

Il real estate può avere un ruolo di contrasto della distopia. Infatti, può aiutare a migliorare la qualità della vita delle persone e il loro stato d’animo, offrendo soluzioni immobiliari che supportino le persone nella ricerca della migliore versione di loro stesse, per esprimere il proprio potenziale nella sfera affettiva, sociale e lavorativa.

Il quadro generale deve assumere centralità nello sviluppo delle operazioni immobiliari, mettendo in primo piano i mutamenti sociali in atto e, soprattutto, i cambiamenti demografici.

Il primo fra tutti è la composizione della popolazione italiana per età. Il fenomeno dell’invecchiamento della popolazione, una dinamica mondiale che in Italia è particolarmente veloce perché dovuto ad una eccezionale e persistente situazione di bassa fecondità e alta longevità. Tra gli effetti di questo trend, per esempio, senza tener conto dell’immigrazione, si prevede una diminuzione della popolazione (dai 60 milioni del 2011 ai 54,6 milioni previsti nel 2050), un innalzamento dell’età media (gli over 65 saranno il 27% nel 2030 e il 33-34% dal 2040) e un declino della popolazione nella fascia centrale di età dai 20 ai 64 anni, la potenziale forza lavoro, (da 34,5 milioni nel 2023, a 33,2 milioni nel 2030 fino a 27,4 milioni nel 2050) ².

La consapevolezza di questo cambiamento di così dirompente impatto offre agli operatori del real estate l'opportunità di sviluppare nuove operazioni immobiliari per un importante target. Avere partnership con aziende che forniscono servizi, come quelli sanitari e per la forma fisica, può rendere queste operazioni più attrattive per una parte della popolazione sempre più crescente. Altre soluzioni da diffondere su vasta scala sono gli accessi facilitati e spazi comuni dove poter socializzare.

La diminuzione dei tassi di natalità, poi, influisce sulla domanda immobiliare delle giovani coppie: case più piccole, non necessariamente vicino alle scuole, magari con spazi condivisi per poter lavorare in smart working.

Il cambiamento della composizione famigliare è un’altra tendenza in crescita, con un aumento di famiglie monogenitoriali, coppie senza figli e vari tipi di convivenza. Le famiglie sono meno stabili nel tempo, creando un bisogno di cambiare facilmente la propria situazione abitativa. Inoltre, la dinamicità richiesta dal mercato del lavoro e la volontà dei giovani di cercare opportunità all’estero rendono la domanda abitativa più flessibile. In risposta a queste necessità, il co-living è una delle soluzioni che il settore immobiliare sta offrendo.

Il real estate può incidere positivamente sul benessere futuro della popolazione e si può fare profitto facendo bene alla società. Alcuni immobiliaristi dovrebbero mettere da parte il loro ego, tutti dovrebbero ascoltare di più e connettersi con la realtà.

Il settore immobiliare da solo non ce la fa. Serve una visione strategica di società e di città, una prospettiva che disegni un perimetro dentro al quale il real estate operi con lungimiranza. Servirebbe la politica.

¹ Alessandro Manzoni - “Del romanzo storico”
² Dati tratti dal libro di Francesco Billari “Domani è oggi”, 2023 - EGEA