Per molti il 2026 dovrebbe essere l’anno di questo settore che da quando si parla di real estate in Italia è sempre rimasto ai margini delle strategie di investimento. Ora, però, i grandi fondi di investimento, che guardano l’Italia come mercato di espansione, stanno ponendo come centrale il tema del living in tutte le sue sfaccettature. Dal build to rent agli studentati, dal senior living fono all’abitare sociale, passando per co-living e healthcare, non mancano le opzioni per gli operatori.

Dopo oltre un anno si è tornati a parlare di retail come fulcro degli investimenti immobiliari. Spinto dalla rigenerazione degli asset esistenti e dagli outlet il settore commerciale si è posto come competitor dell’hospitality per la vetta dell’asset class preferita dagli investitori. Tra le varie declinazioni anche l’high street sta concorrendo alla rinascita di un settore che, a differenza dei suoi operatori, veniva dato morto dal mercato e invece è di nuovo protagonista.

L’hospitality è stata nelle ultime tornate di investimenti la regina delle asset class, quasi a voler finalmente certificare il valore del Belpaese. Gli operatori esteri, in particolare le catene, hanno posto il focus sulle destinazioni italiane, siano esse di mare, montagna o lago, creando valore ma anche resilienza. Basti pensare alle diverse crisi dell’ultimo lustro che hanno portato via diversi turisti altospendenti (come russi e arabi), ma che non sembrano aver intaccato eccessivamente il mercato.

Un settore che, nonostante i picchi registrati negli ultimi anni, continua ad attrarre capitali e a generare nuovi sviluppi sul territorio. Ed è proprio il territorio a rappresentare oggi il fulcro delle strategie di crescita: non più soltanto nella scelta della location migliore, ma nella capacità di creare valore sociale e ambientale. L'immobile logistico guarda sempre più spesso ad aree da riqualificare e, attraverso il proprio indotto, contribuisce allo sviluppo economico e al benessere delle comunità locali. Ciò che ancora manca è probabilmente una maggiore capacità di condividere questi risultati non solo con gli stakeholder, ma anche con i cittadini che vivono i territori interessati dagli interventi.

Da asset class di riferimento del mercato immobiliare, il comparto uffici continua ad attrarre investimenti nonostante un ciclo che ne ha imposto una profonda revisione dei fondamentali. Milano conserva il proprio ruolo di mercato di riferimento, mentre Roma resta una promessa ancora solo in parte mantenuta, pur suscitando un interesse crescente da parte di investitori nazionali e internazionali. La sfida oggi va oltre la qualità degli spazi: il benessere degli occupanti, la flessibilità e l'esperienza d'uso stanno diventando elementi determinanti per creare valore e sostenere la crescita del settore.

L'asset class che oggi suscita il maggior numero di interrogativi, non tanto per il suo potenziale, quanto per le dinamiche che ne accompagnano lo sviluppo. Il data center è infatti molto più di un immobile: è un'infrastruttura complessa che richiede competenze tecniche, energetiche e digitali spesso esterne al tradizionale perimetro del real estate. Mentre il mercato guarda con crescente interesse a un settore destinato a espandersi, resta aperta una domanda: l'industria immobiliare sarà in grado di coglierne pienamente le opportunità, oppure saranno altri operatori a guidarne l'evoluzione?