Il settore residenziale che è stato il grande protagonista degli ultimi due anni soprattutto alle nuove tendenze dell’abitare, alla necessità di vivere in immobili meglio disposti e più efficienti oggi vede lo sviluppo di nuovo prodotto alle prese con i problemi legati al caro materiali, ai tassi in aumento e all’inflazione crescente. Con l’ausilio della vision di mercato di Marco Scalvini di AbitareIn, società leader nella realizzazione di nuovi progetti residenziali su Milano, gli operatori si sono confrontati sui possibile scenari di mercato con un prima semestre che si annuncia non semplice. I temi centrali su cui si interroga il mercato sono: la capacità della domanda di far fronte all’aumento generalizzato di costi e tassi, la dinamica quindi delle compravendite che dovrebbero essere in calo nel 2023, la tenuta del mercato nelle città cosiddette secondarie (post che Milano e Roma possono sostenere dei valori ancora in crescita) e anche il tema molto insidioso delle valutazioni e dei rischi legati agli immobili. Come influirà poi ls nuova Direttiva UE sui valori degli immobili e sui metodi di valutazione degli stessi? Una cosa è certa, il residenziale è un’asset class ben definita, che però vede una certa polarizzazione tra nuovo e usato, non positiva per il mercato.

Per il 2023 le previsioni sul comparto degli uffici sono influenzate fortemente da elementi esogeni quali la situazione in Ucraina e la combinazione tra rialzo dei tassi d’interesse e inflazione, fattori che rendono ogni stima. Probabilmente il capital market rallenterà, in linea con l’ultimo trimestre del 2022, generando anche un repricing legato all’andamento dei costi di finanziamento in forte rialzo. La visione è più positiva per quanto riguarda il letting, dove rimane una forte domanda in particolare di spazi uffici di qualità che supera l’attuale offerta; la dinamica di take up dovrebbe quindi rimanere positiva, anche se potrebbe essere in parte influenzata negativamente dall’incremento dei costi di funzionamento degli spazi e dalle difficoltà economiche dei tenant nel caso si presentasse uno scenario economico recessivo accentuato.

Un contesto macroeconomico sfidante che negli ultimi due anni ha impattato pesantemente su diversi settori del real estate, non ultimo il retail. Se i dati relativi alle vendite per il segmento dei centri commerciali sono tornati ai livelli preCovid, quelli sull’affluenza mostrano invece un rallentamento a fronte però di un aumento dello scontrino medio. Una nuova fase di mercato che il settore si appresta a gestire grazie alla ridefinizione dei proprio fondamentali e l’apertura a dinamiche ormai imprescindibili come la costante ricerca di nuovi format e la ridefinizione degli spazi alla ricerca di un’esperienza che non è più solo di acquisto ma di entertainment e servizi a 360° Punto centrale in questo processo il dialogo tra proprietà e tenant che, se nei mesi più duri della pandemia ha permesso di salvaguardare l’interesse di entrambe le parti, oggi si pone come vera collaborazione per la costruzione del futuro del settore in un’ottica di sostenibilità sociale e ambientale.

Dopo un periodo di forte crescita la logistica è nel pieno di una fase che si può definire di attesa. L’asset class, che ormai è inserita tra quelle tradizionali, dopo i primi nove mesi del 2022 di forte espansione ha visto calare la sua crescita negli investimenti nell’ultima frazione dell’anno con la prima metà del 2023 che potrebbe proseguire su questo trend di incertezza.
L’attesa sta principalmente nel dialogo tra sellers e buyers che condiziona i nuovi progetti, votati principalmente al BTS. Una tipologia di sviluppo che permette soprattutto la crescita del last mile, visto come indicatore della salute del settore. I numeri, nonostante l’incertezza, rimangono comunque positivi, non solo nelle vendite ma anche nell’assorbimento e nei rendimenti.
Per quanto riguarda i prossimi mesi si dovrà prestare attenzione alla sostenibilità non a livello energetico/ambientale ma anche sociale, dove l’ibridazione con altre asset class permetterà di smuovere anche l’interesse del settore pubblico.

Due anni di fermo forzato, causa Covid e poi la ripresa di interesse da parte degli investitori (italiani e internazionali). Una ripresa trainata certamente dal ritorno graduale dei flussi di clientela per soggiorni di vacanza o di lavoro nel nostro Paese anche se, in un questo inizio di 2023 complessivamente incoraggiante, resta il punto di domanda sul numero di chiusure di alberghi post pandemia o di riqualificazioni con cambio di destinazione d’uso. Il mercato italiano continua inoltre ad essere fortemente segmentato tra grandi catene internazionali e singole strutture che fanno capo a privati. Confermate - nella classifica delle scelte degli investitori - le grandi città della Penisola. Milano anzitutto (anche se il capoluogo lombardo si avvia ad essere una “piazza” turistica matura dal punto di vista della ricettività). Il 2023 - a detta di molti operatori e analisti potrebbe essere, finalmente, l’anno giusto per Roma). Accanto alle città d’arte e di business, si confermano le classiche mete turistiche del Bel Paese, suddivise tra mare e montagna.